Erfpacht ondergeschoven kindje op aantrekkende woningmarkt?

Dat de woningmarkt aantrekt wordt steeds meer duidelijk. Niet alleen uit de ‘verkocht borden’ in de voortuinen, maar ook uit de verkoopcijfers. Wat maar matig aantrekt, is de verkoop van panden op erfpacht in het buitengebied. Dat ligt niet aan de animo uit de markt voor dit soort objecten, maar eerder aan de financieringsmogelijkheden.

We zien in de praktijk meer dan eens dat er veel partijen in de markt zijn om tot aankoop over te gaan, maar dat juist aan het einde van de rit de gegadigden resteren die geen externe financiering nodig hebben. De overige geïnteresseerden lopen vaak stuk op een starre houding bij de financiële instellingen. Het overgrote merendeel van de financiële instellingen weigert in de praktijk financieringsaanvragen voor erfpacht bij voorbaat en past de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten van de Nederlandse Vereniging van Banken niet toe.

Inkomstenbron landgoederen
Die situatie beperkt de mogelijkheden voor particuliere landgoederen, maar ook voor beherende organisaties als Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer, om extra inkomsten uit hun bezittingen te genereren. Zeker voor particuliere landgoederen is het kunnen genereren van extra inkomsten uit het kapitaal dat in gronden en gebouwen zit van een zeer groot belang. Ten eerste heeft deze groep eigenaars al weinig alternatieve inkomsten die een structurele inkomstenbron voor de instandhouding van een landgoed kunnen vormen. Ten tweede is het, na het grotendeels wegvallen van de landbouwkundige functie van pachtboerderijen, belangrijk om de boerderijen via een nieuwe functie weer als economische drager te laten fungeren en als zodanig ook te kunnen behouden als integraal onderdeel van een landgoed. 

Beperkt risico
Dat laatste, en de daarbij horende keuze voor uitgifte op erfpacht, wordt maar zelden begrepen door financiers. Vanzelfsprekend streven financiële instellingen naar risicobeperking. Echter, daarbij heerst het idee dat alleen volle eigendom voldoende waarborg kan bieden. Het zou eigenlijk geen nadere uitleg moeten hebben dat een dergelijk idee bezijden de waarheid is. Immers, de financier hoeft de ondergrond niet mee te financieren en beperkt daarmee het risico al fors. Daarnaast vestigt de landgoedeigenaar in de regel een voorkeursrecht van eerste koop bij uitgifte in erfpacht. Veelal voert de financier dan het argument aan dat zo’n recht bij executieverkoop belemmerend zou werken, terwijl een betoog dat juist door die bepaling bij executie een eerste koper al is gevonden net zo goed hout snijdt. 

En daarmee wordt ook steeds meer duidelijk dat financiering van erfpacht een breder verhaal is dan alleen de richtlijn van de Vereniging van Nederlandse Banken. Het gaat om een gesprek dat op gang moet komen met de financiële instellingen. Daarin moeten zowel de bank als landgoedeigenaar zich in elkaars positie verplaatsen. Een goede toepassing van de richtlijnen laten financiering op erfpacht toe, als ware het volle eigendom. Maar dat vraagt van zowel financier als verkoper af en toe een bepaalde mate van lenigheid. 

Behoud van cultuurbezit
Als dat gesprek en de bijbehorende bereidwilligheid op gang komt, dan vormt dat een win-win situatie. Zowel qua omzet voor de financier als qua behoud van onze Nederlandse landgoederen. En niet te vergeten, het biedt ook kansen aan woningkopers om onderdeel uit te maken van een eeuwenoud cultuurbezit en te wonen op de meest bijzondere locaties.
Juist het behoud van dat cultuurbezit eist een extra inzet van financiers. Daar hoort niet alleen het cherry picking op risico en rendement als financier bij, maar ook de maatschappelijke plicht om complexere zaken mogelijk te maken. Na de crisis van 2008 mogen we daar de banken aan houden. 

Dus bankiers; pak die maatschappelijke handschoen op en laat souplesse zien in het hanteren van uw eigen richtlijnen.