Herbestemming gebouwen een vak apart

Een pachtboer die stopt met zijn agrarisch bedrijf komt op landgoederen steeds vaker voor. De oorzaak is veelal te vinden in verouderde gebouwen die geen moderne bedrijfsvoering toelaten of het ontbreken van opvolging.

Het staken van de bedrijfsvoering laat een leeg erf achter met gebouwen, waaronder oude ligboxenstallen en werktuigstallingen met asbestdaken, die bovendien grotendeels van weinig waarde zijn. Wat in bijna alle gevallen wel een hoge waarde op het boerenerf heeft, is de oude monumentale boerderij met rietgedekte schuur en bakhuis. Deze gebouwen moeten na bedrijfsbeëindiging hoognodig gerestaureerd worden om ze voor de toekomst te kunnen behouden. In dergelijke gevallen gaat altijd de eerste vraag over de financiering van de restauratie. Met andere woorden, hoe kan ervoor gezorgd worden dat de monumentale gebouwen weer worden gerestaureerd en waar komen de middelen vandaan om deze investeringen te kunnen doen? 

Daarnaast spelen in de marge van die eerste vraag een substantieel aantal andere vragen. Bijvoorbeeld, welke nieuwe functies zijn geschikt voor de vrijgekomen gebouwen in de toekomst en zijn de vrijgekomen gebouwen überhaupt weer renderend te maken? Maar ook planologische vragen werpen zich op, zoals; werkt de gemeente wel mee aan de gewenste nieuwe invulling en bestemming en wat moet er gebeuren als de gemeente een “krimpbeleid” heeft en niet wil meewerken aan herbestemming op landgoederen? Het zijn allemaal vraagstukken waarmee landgoedeigenaren mee geconfronteerd worden, die voortkomen uit een bedrijfsbeëindiging, maar waarvoor wel oplossingen gevonden moeten worden. 

Om een antwoord op deze vragen te kunnen formuleren is ten eerste een professionele aanpak en een goed doordacht plan nodig. Herbestemmen van gebouwen is een vak apart en vraagt om maatwerk en doorzettingsvermogen. Er zijn tal van voorbeelden, waarin de bedoeling achter de herbestemming goed was maar de uiteindelijke uitwerking minder succesvol was. Gelukkig zijn er ook voldoende geslaagde voorbeelden van herbestemmingen. Een aantal van die geslaagde voorbeelden van herbestemming heeft Witte Rentmeesters en Makelaars begeleid, vanaf het vrijkomen van de agrarische bebouwing tot en met de oplevering van de herbestemde gebouwen. Hieronder maakt u kennis met een selectie uit die projecten:

Van koeienstal naar bijzondere kantoorruimte

Op het landgoed ‘t Mulra in Hoog-Keppel is nabij de Oude IJssel het voormalige boerderijencomplex Het Mulrade gelegen. Tot voor tientallen jaren huisden hier koeien en woonde de boer met zijn gezin in het voorhuis. De oude koeienstallen hebben plaats gemaakt voor moderne kantoorruimten, waarin de medewerkers van de Vormgeversassociatie en Staring Advies werkzaam zijn. In de oude boerenwoning, zijn twee geheel gerestaureerde en gerenoveerde woningen gerealiseerd. Op het achtererf is het voormalige koetshuis verbouwd tot een moderne en smaakvolle woning. De naastgelegen oude jongveestal is tot een landelijke woning omgetoverd. Boerderij Het Mulrade is een goed voorbeeld van een van de eerste geslaagde herbestemmingen van vrijkomende agrarische gebouwen in Gelderland en trok destijds veel aandacht als voorbeeldproject. Nu, zoveel jaren na de herbestemming, blijkt ook dat dit voor de lange termijn een goede keuze is geweest.

De eigenaren van het ca. 145 ha. grote landgoed zijn maar wat blij, dat de boerderij, bij het staken van de agrarische bedrijfsvoering, meteen is herbestemd. Nu hebben we er als eigenaren alleen maar voordeel van. De boerderij staat er weer goed bij en de inkomsten uit de herbestemde gebouwen zijn voldoende om het landgoed duurzaam in stand te houden. Bovendien wordt het dagelijks beheer door Witte Rentmeester en Makelaars uit handen genomen, zodat we ook weten dat wanneer er zaken in het gebouwbeheer aandacht nodig hebben, het ook opgepakt wordt. Dat is voor ons, als eigenaren op afstand, gemakkelijk maar ook belangrijk voor waardebehoud“. 

Herbestemming Kasteel de Kelder en Orangerie met buitenterrein

Kasteel De Kelder, vroeger bekend als havezathe Haegen, is gelegen in de Kruisbergse bossen te Doetinchem. Het huis dateert uit de late 15e eeuw en kent een rijke historie. Rond het Kasteeltje staat de Orangerie, het voormalige koetshuis en de beheerderswoning. De gebouwen hebben een rijks- of gemeentelijke monumenten status. Vanaf 1953 is de familie Beelaerts van Blokland eigenaar van de havezathe en het landgoed. Jonkheer Floris Beelaerts van Blokland, beschermheer van Kasteel De Kelder, woont sinds 1995 op het landgoed en houdt zich bezig met de exploitatie van Kasteel De Kelder. Het Kasteel en de Orangerie worden verhuurd voor feesten, huwelijken, partijen en evenementen. De bestemming van het complex bood aanvankelijk onvoldoende mogelijkheden om grote evenementen te organiseren, zoals de het Middeleeuws Festijn waar jaarlijks vele duizenden bezoekers op af komen. Daardoor bleek een aanpassing van het bestemmingsplan en herbestemming van de gebouwen noodzakelijk.

Naast de wijziging van het bestemmingsplan om bestaande evenementen op het landgoed beter te kunnen organiseren, is tegelijkertijd ook een stap naar het toekomstig behoud gezet. In vroegere tijden was Kasteel De Kelder een zogenaamd tweebeukig kasteel, waarvan één beuk in roerige tijden is verdwenen. De lang gekoesterde wens van uitbreiding van het kasteel met de oude tweede beuk is in het nieuwe bestemmingsplan meegenomen. De reconstructie van de tweede beuk zal plaats bieden aan een horecafunctie, daarnaast biedt het bestemmingsplan mogelijkheid tot de aanleg van een groter parkeerterrein bij het kasteel.

Jonkheer Floris Beelaerts van Blokland is blij met de hulp van de gemeente Doetinchem: “Dankzij de hulp van de gemeente Doetinchem is het gelukt de juiste bestemmingen op de gronden en gebouwen te krijgen. Dat was niet makkelijk, want de havezathe ligt midden in een kwetsbaar natuurgebied. We hebben als landgoed, samen met de heer Pieter Witte, een goed plan opgesteld en zijn met de ambtelijke werkgroep aan de slag gegaan”.

Jonkheer Beelaerts heeft nog een grote wens die hij in vervulling zou willen laten gaan: “ Ik hoop dat ik het nog mag meemaken, dat de Tweede Beuk van de Kelder wordt gereconstrueerd en in oude glorie wordt teruggebouwd. Het is toch fantastisch dat op die manier zoveel mogelijk mensen kunnen genieten van de grandeur en gastvrijheid van Kasteel de Kelder. De Kelder is mijn levenswerk en elke dag blijf ik werken aan de toekomst van dit waardevolle bezit.”

Herbestemming pachtboerderijen landgoed De Poll

Op landgoed de Poll te Voorst (gemeente Voorst) zijn vijf monumentale boerderijen herbestemd en onlangs gerestaureerd. De pachthoeven kwamen vrij wegens het ontbreken van pachtopvolgers of omdat de agrarische bedrijfsgebouwen niet meer voldeden aan de huidige eisen van de moderne landbouw. De boerderijen zijn herbestemd naar de functies wonen, werken, bed and breakfast, cursus- en opleidingsruimten. Ook zijn meerdere ligboxenstallen en niet-passende bedrijfsgebouwen geamoveerd in het kader van de Rood voor Rood-regeling van de gemeente Voorst. De herbestemmingsplannen en restauratie plannen zijn mede mogelijk gemaakt, dankzij werkgelegenheidssubsidies van de Provincie Gelderland, de Rijksdienst Cultureel Erfgoed en de Gemeente Voorst. 

Plan van aanpak

Als agrarische gebouwen op een landgoed vrijkomen, dan is de eerste stap het maken van een plan van aanpak. De huidige bestemming, het gemeentelijke beleid voor herbestemming van panden en een eerste schatting van de achterstallige onderhoud c.q. restauratiekosten dienen in kaart te worden gebracht. Vervolgens dient onderzocht te worden welke nieuwe functies mogelijk zijn en of die functies ook weg te zetten zijn op de huur- of koopmarkt. In dit stadium dienen tevens de diverse subsidiemogelijkheden onderzocht te worden en, zeker in het geval van Rijksmonumenten, welke subsidies of laagrentende leningen te verkrijgen zijn.

De kans op slagen van een herbestemming van gebouwen is het grootst, wanneer in het begin de juiste stappen worden gezet. Het is raadzaam daarvoor tijdig professionele hulp in te schakelen. Daarnaast is het van groot belang om al in het begin samen met de gemeente te overleggen. Voor het opstellen van haalbaarheidsonderzoeken voor herbestemming van monumentale plannen heeft de Rijksdienst Cultureel Erfgoed een speciale subsidieregeling in het leven geroepen. De subsidie kan in de periode van 1 oktober en 30 november van ieder jaar worden aangevraagd. Ook is er subsidie beschikbaar om monumenten wind- en waterdicht te maken, om verder verval te voorkomen.

Het haalbaarheidsonderzoek

Stappenplan herbestemming gebouwen/monumenten:

• Ruimtelijke- en beleidsanalyse;

• Marktonderzoek;

• (her)bestemmingsonderzoek;

• Bouwhistorisch- en waarde stellend onderzoek monument;

• Bouwkundige inspectie en beschrijving technische staat met casco begroting;

• Erfinrichtingsplan;

• Eventueel landschapsversterkingsplan en of natuurplan.

Wanneer de haalbaarheidsonderzoeken zijn uitgevoerd is het aan de betrokken overheden om groen licht te geven. Daarna is het zaak om de restauratie- en renovatieplannen verder uit te werken, de omgevingsvergunning aan te vragen, een financieringsplan op te stellen en te starten met de uitvoering van het plan.